Von Valeria Nickel, Mauritius Kloft – aktualisiert am 31.01.2024
Im Finanzdschungel gibt es viele Anlageformen, die Anlegerinnen und Anlegern zunächst unbekannt sind – und mitunter
einen seltsamen Namen tragen. REITs fallen wohl als typisches Beispiel in diese Kategorie.
Dabei ist ein REIT nichts anderes als eine besondere Aktiengesellschaft. Sie investiert fast ausschließlich in
Immobilien. Auch für Sie als Investor kann die Geldanlage in eine REIT-Aktie sinnvoll sein, denn Sie profitieren von
hohen Dividenden. Wir erklären, wie REITs genau funktionieren und was das Besondere an ihnen ist.
Was bringen mir REITs?
Zu den Vorteilen
Worauf kommt es beim Investment an?
Das sollten Sie wissen
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Wie funktionieren REITs?
Ein REIT (Abkürzung für Real Estate Investment Trust, „Riet“ ausgesprochen) ist eine börsennotierte
Immobilien-Aktiengesellschaft, die überwiegend in Immobilien und Grundstücke investiert. REITs generieren Erträge aus
Vermietung, Verpachtung und dem Immobilienverkauf[1] – ähnlich wie Immobilienfonds.
In Deutschland sind REITs ein relativ neues Konstrukt, das erst seit dem Jahr 2007 zugelassen ist. In den USA dagegen
gibt es sie bereits seit den 1960er Jahren, die Anfänge gehen gar auf das Jahr 1956 zurück. In Neuseeland wurde damals mit dem
„Trustee Act“ die Grundlage für Treuhandstrukturen mit REIT-Charakter gelegt[2].
Real Estate Investment Trusts gibt es mittlerweile in mehr als 20 Ländern weltweit. Alle haben hohe
Ausschüttungsquoten gemein, meist liegt diese bei 90% und mehr. Unterschiede gibt es etwa in der Rechtsform.
So sind die europäischen REITs im Regelfall börsennotierte Aktiengesellschaften, in den USA sind es
überwiegend Trusts.
Die deutschen REITs heißen international G-REITs (für „German Real Estate Investment Trust“). Der deutsche
REIT-Markt spielt jedoch kaum eine Rolle, weil REITs hier noch sehr jung sind. Besonders der US-Markt für
REITs ist sehr ausgeprägt, mehr als 200 Immobiliengesellschaften der besonderen Form gibt es.
Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Equity-REITs, Mortgage-REITs und Hybrid-REITs. Ein Überblick:
- Equity-REITs: Diese REITs investieren direkt in Immobilien und ziehen ihre Erträge maßgeblich aus der Vermietung
oder Verpachtung der Objekte im Portfolio. Bei den deutschen REITs handelt es sich um Equity-REITs. - Mortgage-REITs: Anders als Equity-REITs investieren diese Trusts nur indirekt in Immobilien. Sie erwerben
besicherte Hypotheken oder vergeben Darlehen für Immobilienprojekte. Das bedeutet, sie erwirtschaften
hauptsächlich Erträge durch Zinsen. Mortgage-REITs kommen in Deutschland indes nicht vor. - Hybrid-REITs: Diese REIT-Variante vereint die beiden anderen Formen in sich – ein Hybrid-REIT investiert also
sowohl direkt als auch indirekt in Immobilien.
Aktuelle Liste der REIT-AGs auf dem deutschen Markt
Aktuell sind nur noch vier Immobiliengesellschaften nach deutschem REIT-Recht aktiv. Sie sind im „RX REIT All Share
Index“ der Deutschen Börse gelistet. Bis 2022 gab es fünf deutsche REITs. Allerdings verlor die Deutsche Industrie
REIT-AG ihren REIT-Status, nachdem sie aufgekauft und von der Börse genommen wurde.
Eine Übersicht über die vier verbliebenen REITs (Stand: Mitte 2023):
Name | ISIN | Investment-Schwerpunkt | Portfoliowert | Besonderheit |
---|---|---|---|---|
alstria office REIT-AG | DE000A0LD2U1 | Büroimmobilien | rund 4,8 Mrd.€ | erster REIT nach deutschem Recht |
Hamborner REIT | DE000A3H2333 | Büro- und Einzelhandelsimmobilien | rund 1,5 Mrd.€ | im SDAX notiert |
Deutsche Konsum REIT-AG | DE000A14KRD3 | Einzelhandelsimmobilien des täglichen Bedarfs | rund 1,1 Mrd.€ | Zweitlisting an der Johannesburg Stock Exchange seit März 2021 |
Fair Value REIT-AG | DE000A0MW975 | Einzelhandelsimmobilien in Zweitlagen | rund 278,4 Mio.€ | auch indirektes Investment in Immobilien über Erwerb von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds |
Was ist das Besondere an REITs?
REITs sind besondere Finanzkonstrukte. Denn sie werden steuerlich günstig behandelt: Der Gewinn des Unternehmens wird
nicht auf Gesellschaftsebene besteuert. Das heißt, ein REIT ist von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit[3].
Stattdessen müssen Sie – die Anleger – auf die Erträge eines REITs Abgeltungsteuer zahlen.
Um als REIT von der Steuerbefreiung auf Unternehmensebene zu profitieren, müssen die Aktiengesellschaften jedoch strenge
Auflagen erfüllen. Insbesondere sind REITs verpflichtet, die große Mehrheit ihres Gewinns in Form von Dividenden an Sie
als Aktionäre auszuschütten. In Deutschland muss die Ausschüttungsquote laut Gesetz mindestens bei 90% des Gewinns im
vorherigen Geschäftsjahr liegen (§13 REITG[4]).
Zudem gelten weitere Auflagen für REITs:
- REITs müssen zwingend am organisierten Markt notiert sein[5].
- REITs dürfen keinen Immobilienhandel betreiben. Vielmehr geht es bei REITs um die langfristige Bewirtschaftung
von Immobilien (§14 REITG[6]). Selbstverständlich ist der Zu- und Verkauf von Objekten grundsätzlich möglich, nur
eben in geringem Umfang. - Das Vermögen der REITs muss zum überwiegenden Teil (mindestens 75%) in Immobilien und Grundstücke investiert
werden[7]. Der Rest des Vermögens kann etwa in Bankguthaben liegen. - REITs nach deutschem Recht müssen zum Jahresende eine Eigenkapitalquote von 45% aufweisen – dürfen folglich nur
zu maximal 55% fremdfinanziert sein[8]. - Mindestens 15% der Aktien des REITs müssen sich in Streubesitz befinden. Beim Börsengang der REIT-AG muss die Quote sogar bei 25% liegen.
- Jeder Aktionär darf nur maximal 10% der Aktien halten bzw. nur Aktien im Umfang von bis zu 10% der
Stimmrechte[9]. - Deutsche REITs dürfen nicht in Wohnobjekte investieren. Stattdessen stehen diesen REITs nur Gewerbeimmobilien
wie Einkaufszentren, Bürohäuser, Hotels oder Krankenhäuser zur Verfügung. So sollte ein Mietpreisanstieg
verhindert werden.
Wegen der hohen Ausschüttungen weisen REITs oft eine gute Dividendenrendite auf. Diese Kennzahl meint das
Verhältnis der Gewinnausschüttung zum Aktienkurs. Die Dividendenrendite beträgt bei REITs häufig mehr als 5% pro Jahr. REITs sind deswegen für Investoren interessant, die eine Dividendenstrategie verfolgen und ein
passives Einkommen aufbauen möchten. Allerdings schlummern hier auch Risiken für Investoren (siehe unten).
Diese Vorteile bieten REITs
Für Sie als Anlegerin oder Anleger bieten REITs insbesondere die folgenden fünf Vorteile:
- REITs ähneln offenen Immobilienfonds. Sie haben jedoch den Vorteil, dass sie so schnell und einfach wie Aktien
an der Börse gehandelt werden können. - Da REITs vorrangig in Immobilien investieren, bieten sie einen soliden Inflationsschutz. Denn Immobilien stellen
einen Sachwert dar. Außerdem ist die Korrelation von REIT-Kursen zum Anleihen- und Aktienmarkt gering. Daher
können REITs eine gute Möglichkeit sein, sich langfristig gegen Kursschwankungen auf diesen Märkten abzusichern.
Allerdings können auch REIT-Aktien verlieren, wenn beispielsweise die Zinsen steigen (siehe unten). In diesem
Fall sichern die REITs nicht gegen Kursschwankungen des Depots ab. - Dank der Steuerbefreiung weisen REITs oft eine höhere Rendite als klassische Aktiengesellschaften auf.
- Es gibt keinen Ausgabeaufschlag wie beim Kauf von Fondsanteilen, nur die üblichen Gebühren wie beim Aktienhandel
sowie eine geringe Gesamtkostenquote (TER) für die Verwaltung des REITs. - Anleger können sich bei REITs vor einer Investition besonders gut informieren und die Unternehmen gelten als
vertrauenswürdig, da sie strenge Corporate-Governance-Vorschriften einhalten müssen.
Doch REITs haben auch Nachteile. So besteht bei REITs grundsätzlich das Risiko eines Totalverlustes.
Allerdings ist die Wahrscheinlichkeit aufgrund der breiten Streuung über viele Anlageobjekte sehr gering.
Ein weiterer Nachteil ist, dass die Kurse der REITs schwankungsanfällig sind und empfindlich auf
Zinsanstiege reagieren. Was Sie beim Investment in REITs beachten sollten, lesen Sie weiter unten.
Was ist der Unterschied zu anderen Anlageformen?
Das Investment in REITs nimmt eine Sonderstellung zwischen mehreren Immobilienanlagen ein. So kombinieren sie die
Vorteile von Immobilienaktien mit den Eigenschaften von offenen Immobilienfonds. Ein Überblick über die Unterschiede zu
anderen Immobilien-Anlageformen:
REITs | offene Immobilienfonds | geschlossene Immobilienfonds | Immobilien-ETF | digitale Immobilieninvestments | |
---|---|---|---|---|---|
Mindestanlage | ab 10€ | oft ab 50€ | ab 5.000€ | ab 10€ | ab 10€ |
Totalverlustrisiko | möglich, aber unwahrscheinlich | möglich, aber unwahrscheinlich | möglich | sehr unwahrscheinlich | möglich |
Börsennotierung | ja | nein | nein | ja | nein |
Handelbar | börsentäglich | Handel über Zweitmarkt | Handel über Zweitmarkt | börsentäglich | Verkauf über Handelsplatz |
Ausgabeaufschlag | nein, geringe TER | ja, plus jährliche Verwaltungskosten | ja, plus hohe jährliche Verwaltungskosten | nein, geringe TER | nein, kostenfrei |
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Was sollte ich beim Investment in REITs beachten?
Beim Investment in die Aktien einer REIT-AG sollten Sie einige grundlegende Faktoren beachten. Ein Überblick:
Anlagestrategie
Ganz grundsätzlich kommt es beim REIT-Investment auf die Zusammensetzung des Portfolios an. Das bedeutet, in
welche Immobilienarten der REIT investiert. Möglich sind beispielsweise Bürogebäude, Einkaufszentren oder
Gewerbeparks.
Standorte
Neben den grundsätzlichen Arten der Objekte kommt es besonders auf die Standorte an – die aktuelle
Attraktivität der Lage sowie die Prognose für einen Standort. Manche REITs investieren gezielt in B- und
C-Lagen, weil sie sich Wachstumsmöglichkeiten in der Zukunft erhoffen.
Vermietungsquote
Da die Ausschüttungen eines REITs maßgeblich an den Mieteinnahmen hängen, sollte die Vermietungsquote
dauerhaft hoch und stabil sein. Meist setzen REITs auf langfristige Mietverträge.
Währungsschwankungen
Viele REITs halten nicht nur Immobilien im Inland, sondern auch im Ausland. Dadurch streuen sie zwar das
Risiko. Allerdings kann es zu Währungsschwankungen kommen, was die Rendite verringern kann.
Allgemeine wirtschaftliche Situation
Da REITs langfristig Erträge aus der Unterhaltung von Immobilien ziehen, spielt die wirtschaftliche
Situation nur eine untergeordnete Rolle. Dennoch wirken sich beispielsweise Preissteigerungen auf die Kosten
für die Bewirtschaftung aus – und bei Zinsanstiegen verlieren REITs tendenziell an der Börse. Daher sollten
Anleger die wirtschaftliche Situation im Auge behalten. Viele Entwicklungen lassen sich aber nicht
vorhersehen.
Um das Investment in REITs noch zu streuen, können Sie Ihr Geld in einen
REIT-ETF anlegen. Dieser spezielle Fonds bildet einen Aktienindex nach, in dem überwiegend Anteile von REIT-AGs notiert
sind. So investieren Sie in eine Vielzahl von REITs.
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Quellenangaben
- Gesetz über
deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz – REITG): § 1 Wesen der REIT-Aktiengesellschaften - Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg: Haufe. S. 296
- Lindmayer, P., Dietz, H.-U. (2020). Geldanlage und Steuer 2020. Bewährte und innovative Konzepte. Tools für Anleger und Berater. Wiesbaden: Springer Gabler. S. 401 f.
- Gesetz über
deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz – REITG): § 13 Ausschüttung an die Anleger - Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz – REITG): § 10 Börsenzulassung
- Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz – REITG): § 14 Ausschluss des
Immobilienhandels - Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz – REITG): § 12 Vermögens- und
Ertragsanforderungen - Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz – REITG): § 15 Mindesteigenkapital
- Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz – REITG): § 11 Streuung der Aktien